Wohnhäuser

ORF.at/Christian Öser

Österreichische Sicht „differenzierter“

Die realen Wohnimmobilienpreise sind in den letzten Jahren in vielen westlichen Ländern kräftig gestiegen - und zwar so stark, dass sich die Steigerung dem Tempo annähert, das vor der Krise verzeichnet wurde. Theresa Mann, Chefökonomin der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) warnt nun im „Telegraph“ vor einem Platzen der Blase.

Die durchschnittliche Preisentwicklung laut Wirtschaftsausblick scheint unauffällig und liegt in der OECD-Zone im Langzeitvergleich durchschnittlich bei einer leichten Steigerung von 2,5 Prozent, in der Euro-Zone um ungefähr denselben Anteil sinkend. Trotzdem: Nach Ländern unterteilt wird deutlich, wie sehr die Bewertungen auseinandergehen.

In immerhin einem Drittel der OECD-Mitgliedsländer ist auch die Relation zwischen Kauf- und Mietpreisen auf einen Rekordstand geklettert. Dort, wo Häuser schon jetzt überbewertet sind, die Preise jedoch nach wie vor anziehen, ist die Gefahr einer Überhitzung des Marktes am höchsten. Dazu zählen Großbritannien, Kanada, Australien, Neuseeland und - nicht ganz so ausgeprägt, aber doch - Österreich und Schweden.

Abkühlung durch „Brexit“?

Beim schon seit einigen Jahren als überhitzt eingestuften Londoner Markt könnte der EU-Austritt Großbritanniens möglicherweise zumindest einen Vorteil haben. Nach dem „Brexit“-Votum seien die Preise schon gefallen, „wir haben bereits einige Veränderungen bemerkt, vor allem in London,“ so Mann. Trifft ein weiterer Preisverfall vermehrt ausländische Investoren, könnten die Folgen für die Wirtschaft Großbritanniens aber im Rahmen gehalten werden.

Auch Frühwarnsystem der EZB schlägt an

Erst Ende November hatte der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) gewarnt, dass unter anderem in Österreich mittelfristig Risiken wegen überschießender Immobilienpreise gegeben seien. Der bei der Europäischen Zentralbank (EZB) angesiedelte ESRB dient als Frühwarnsystem für Probleme im Finanzsektor und kann an die Länder Empfehlungen aussprechen.

Die EZB hält die Zinsen im Euro-Raum schon seit Langem sehr niedrig - der Leitzins liegt seit März sogar auf dem Rekordtief von null Prozent. Dadurch sind die Kosten für Kredite gesunken. Investments in Wohnimmobilien wurden besonders attraktiv. Als Folge schnellten die Preise für Wohneigentum in vielen Ländern nach oben, vor allem in Ballungszentren. Dadurch steigt die Gefahr, dass Haushalte bei wieder steigenden Zinsen Schwierigkeiten bekommen, Hypothekenschulden zu begleichen.

OeNB sieht Risiken „begrenzt“

Die Österreichische Nationalbank (OeNB) wies Risiken einer möglichen Überhitzung des heimischen Immobilienmarktes zurück. „Die OeNB beurteilt die Risiken differenzierter und sieht systemische Risiken aus der Immobilienfinanzierung in Österreich aktuell jedoch als begrenzt an“, teilte die Notenbank im Zuge der Veröffentlichung des Finanzmarktstabilitätsberichts mit.

„In Österreich machen Hypothekarkredite nur 28 Prozent des BIP (Bruttoinlandsprodukt, Anm.) aus, in den Niederlanden beispielsweise 62 Prozent, in Schweden 65 Prozent“, kommentierte Nowotny die ESRB-Warnung - obwohl er selbst Mitglied des Gremiums ist.

In Österreich seien nur 1,9 Prozent der Kredite „faul“. Und in Österreich liege das Verhältnis der Hypothekarkredite zur Eigenmittelausstattung bei 165 Prozent, in den Niederlanden und Schweden hingegen bei 639 bzw. 641 Prozent. In Summe stimme es zwar, dass die Preise steigen, aber „die Ausgangslage ist eine völlig andere“. In Schweden und den Niederländen sähen auch die Notenbanken die Gefahr einer Immobilienblase.

„Warnung zu Unrecht“

Auch OeNB-Expertin Doris Ritzberger-Grünwald verwies in dem gemeinsamen Pressegespräch am Montag auf „Punkte, die uns zuversichtlich machen, dass die Warnung zu Unrecht erfolgt ist“. In Österreich gebe es einen hohen Anteil an Mietwohnungen, außerdem geförderten Wohnbau, Gemeindewohnungen, all das gebe es in anderen Ländern nicht. In Wien, wo der Preisauftrieb am stärksten ist, haben nur 18 Prozent der Haushalte eine Eigentumswohnung, „das ist ein relativ kleines Segment, das den Preisauftrieb erlebt“. Dazu komme, dass vor allem die reicheren Haushalte mit Immobilienkrediten belastet seien.

Ein „Stresstest für Haushalte“, den man mit vorhandenen Daten gemacht habe, habe gezeigt, auch bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um vier Prozentpunkte „passiert nicht viel“. Selbst dann würden maximal zehn Prozent der Haushalte in Zahlungsschwierigkeiten kommen - und außerdem seien die Immobilienkredite auf das wohlhabendste Viertel (Quartil) der Haushalte konzentriert. „Es gibt keinen dramatischen Anstieg der Haushalte, die in Probleme geraten könnten“, so Ritzberger-Grünwald. Die Ausfälle blieben gering, „die Banken vergeben an die richtigen Haushalte die Kredite“. Dazu komme, dass sich im dritten Quartal 2016 der Preisauftrieb abgeflacht habe.

In die gleiche Kerbe schlug Notenbank-Direktor Andreas Ittner. „Systemisch“ betrachtet sei die Immobilienpreisentwicklung nur eine von mehrere Komponenten. „Mindestens ebenso wichtig“ sei die Frage, in welchem Ausmaß die Immobilien kreditfinanziert seien. Und in Österreich seien eben Wohnimmobilien weniger kreditabhängig finanziert und wenn, dann von wohlhabenderen Haushalten. Daher sei für die Banken „das Risiko reichlich überschaubar“.

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