Einfamilienhäuser
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Nationalbank

Einfamilienhäuser treiben Immopreise

Die Preise für Wohnimmobilien sind im Pandemiejahr 2020 deutlich gestiegen. Verantwortlich dafür waren vor allem Verteuerungen bei Einfamilienhäusern, geht aus einer Analyse der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hervor. Die Gemeinnützigen Bauträger präsentierten eine WIFO-Studie, wonach ihre Wohnungen deutlich günstiger seien als jene auf dem freien Markt.

Österreichweit erhöhten sich die Wohnimmobilienpreise laut OeNB um sieben Prozent nach 3,9 Prozent 2019 und 6,9 Prozent 2018. Im vierten Quartal 2020 waren die Preise gar um zehn Prozent höher als im vierten Quartal 2019 nach 9,5 Prozent im dritten Quartal. Dafür seien vor allem die gestiegenen Preisniveaus der Einfamilienhäuser verantwortlich. Das mit der Pandemie stark genutzte Homeoffice dürfte den Wunsch nach Wohnen im Grünen bzw. mit Garten verstärken, hieß es in einer Pressemitteilung der OeNB von Mittwoch.

Rechnet man den Wiener Markt heraus, betrug der Preisanstieg im Gesamtjahr 7,5 Prozent (nach 2,6 Prozent im Jahr 2019). In Wien verteuerten sich Wohnimmobilien um 6,7 (4,9) Prozent. Quartalsweise betrachtet schwächte sich der Preisanstieg heuer zu Jahresende aber ab: Nach Steigerungen um jeweils rund drei Prozent im Vorquartalsabstand im zweiten und dritten Quartal 2020 ging dieser Zuwachs auf rund ein Prozent zurück, wie die Nationalbank am Mittwoch mitteilte.

In Wien besonders hoher Anstieg

Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen in Wien im vierten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 17,2 Prozent nach plus 13,8 Prozent im dritten Quartal. Das Segment der Einfamilienhäuser sei vor allem in Wien klein und verzeichne eine volatile Preisentwicklung. Im restlichen Bundesgebiet verteuerten sich Einfamilienhäuser zum Jahresende um 11,4 Prozent nach 12,1 Prozent. Im ersten Quartal lag hier der Preisanstieg bei 3,3 Prozent.

Anzeichen für Überhitzung

Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien ist im vierten Quartal weiter gestiegen und lag mit 18,6 Prozent um 2,7 Prozentpunkte über dem Wert des Vorquartals. Für Wien betrug der Wert stabil 24 Prozent. Die im Fundamentalpreisindikator enthaltenen Faktoren zeigten eine niedrigere Preisentwicklung als die tatsächliche an, was auf eine zunehmende Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hindeute, heißt es in der Immobilienmarktanalyse der Notenbank.

In Zentral-, Ost- und Südosteuropa (CESEE) zeigten die bis zum dritten Quartal 2020 vorliegenden Daten abgeschwächte, aber hohe Wachstumsraten für Wohnimmobilien bei weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, heißt es in der Pressemitteilung weiter.

Banken etwas weniger restriktiv bei Krediten

Bei einem Großteil der weiteren EU-Mitglieder setzte sich die dynamische Zunahme der Immobilienpreise fort. Eine zum Teil deutliche Verschlechterung der Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien war insbesondere im zweiten Quartal 2020 zu verzeichnen. Der mit dem Einsetzen der Pandemie festzustellende Einbruch der Neuvergabe von Wohnbaukrediten drehte ab Mai 2020 wieder tendenziell in eine positive Richtung. Die Bautätigkeit erholte sich sowohl in der CESEE-Region als auch im Rest der EU zumindest teilweise.

WIFO-Studie zu gemeinnützigen Wohnungen

Unabhängig von der Nationalbank präsentierte der Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) ebenfalls am Mittwoch eine beim WIFO in Auftrag gegebene Studie. Diese kommt zum Schluss, dass sich Mieterinnen und Mieter, Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinnütziger Wohnungen jährlich rund 1,3 Mrd. Euro an Kosten ersparen – vergleicht man ihre Wohnungen mit anderen gleicher Größe oder Ausstattung. Allein auf Mietwohnungen entfallen 1,2 Mrd. Euro davon.

Bei neu errichteten Gebäuden sind diese Einsparungen höher als bei älteren Häusern. Im Schnitt beträgt der Vorteil bei Mietwohnungen monatlich 160 Euro bzw. 2,3 Euro pro Quadratmeter, so die WIFO-Studie.

Kostendeckungsprinzip als Preisbremse

Bei den zwischen 2011 und 2019 errichteten GBV-Bauten sieht das WIFO sogar Mietvorteile von im Schnitt 3,0 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auf das vorige Jahrzehnt entfallen damit allein fast 24 Prozent der Mietvorteile, obwohl nur 17 Prozent des Mietwohnungsbestands aus dieser Zeit stammen.

Während im gemeinnützigen Sektor das Kostendeckungsprinzip gelte, würden im privaten Segment die Mieten bei Neuvermietung ans Marktniveau angepasst, so die Studienautoren. Insofern sei die höhere Ersparnis bei jüngeren Häusern auch ein „Spiegelbild der Entwicklungen am privaten Mietmarkt“.

2,6 Euro Mietvorteil bei Bauten vor 1980

Andererseits gebe es auch bei Wohnungen in älteren Gebäuden – aus der Zeit vor 1980 – hohe Mietvorteile. Bei diesen „ausfinanzierten“ Objekten würden die laufenden Kosten durch Wegfall der Hauskreditraten bzw. durch Umstellung auf die „Grundmiete“ sinken, und GBV-Mitglieder könnten ältere Wohnungen teils deutlich unter dem Niveau privater Mieten anbieten.

So ist laut Studie bei Wohnungen aus den 1960er Jahren der Mietvorteil mit 2,6 Euro kaum niedriger als bei Neubauten. Für die Nachkriegszeit bis 1960 hat das WIFO den Vorteil mit 2,5 Euro pro Quadratmeter errechnet, für die Vorkriegszeit und die Jahre 2001 bis 2010 mit 2,4 Euro pro Quadratmeter.