Das Wachstum der Immobilienkredite an private Haushalte (mit einem Jahresanstieg von 6,6 Prozent im April 2021) und der Wohnimmobilienpreise (Jahresplus von 12,3 Prozent im ersten Quartal 2021) hätten zuletzt „deutlich an Dynamik gewonnen“, wie die OeNB am Montag wissen ließ. Im Falle von Preiskorrekturen habe das in der Vergangenheit in zahlreichen Ländern „häufig zu nennenswerten Wohlstandsverlusten geführt“.
Die Risikotoleranz bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten sei gestiegen, hielt das Gremium fest, das sich aus Vertretern des Finanzministeriums, des Fiskalrats, der Finanzmarktaufsicht (FMA) und der Nationalbank zusammensetzt. Die „sehr niedrigen Kreditzinsen und ein hoher Wettbewerb zwischen den Kreditgebern“ führten zu „deutlich sinkenden Margen“. In weiterer Folge werden Immo-Kredite leichtfertiger vergeben.
Mahnung für Banken
Als Orientierung erinnern die Finanzmarktexperten an die Leitlinie, die sie bereits im September 2018 für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten vorgelegt haben. Empfehlenswert seien in der Regel ein Eigenfinanzierungsanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, Laufzeiten von höchstens 35 Jahren und Schuldendienstquoten von höchstens 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens.
Aktuell sei der Anteil mit überhöhten Schuldendienst- und Beleihungsquoten jedoch „erheblich“ sowie gegenüber dem Schnitt der letzten fünf Jahre „weiter gestiegen“. Die Kreditvergabestandards – insbesondere die Schuldendienst- und Beleihungsquoten – sollten verbessert werden, um die Finanzmarktstabilität sicherzustellen und „die Systemrisiken einer kreditgetriebenen Immobilienblase“ zu adressieren, betonten die Marktexperten und forderten die Banken nachdrücklich zur „Einhaltung dieser wesentlichen Leitlinie“ auf. Aus der derzeitigen Wohnimmobilienfinanzierung ergäben sich zunehmend systemische Risiken.
Deutlich mehr Immobilienkredite für Private
Die Immobilienkredite an private Haushalte seien heuer in den ersten Monaten „deutlich gestiegen“. Auch unter den weiteren vom FMSG für die Beurteilung der Risiken aus dem Kreditzyklus herangezogenen Indikatoren seien „jene mit Immobilienbezug auffällig geblieben“: Die durchschnittlichen Risikogewichte der hypothekarisch besicherten Kredite seien auf historisch niedrigem Niveau, der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien zeige „eine deutliche Überbewertung“ an, und die Verschuldungsquote der privaten Haushalte habe sich erhöht.
Immobilienpreisspiegel dokumentiert Preissteigerungen
Die Verteuerung von Wohnen dokumentierte am Montag auch der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer (WKÖ). Eigentum verteuerte sich 2020 gegenüber 2019 im bundesweiten Schnitt um 3,7 Prozent (Reihenhäuser) bis 4,6 Prozent (gebrauchte Eigentumswohnungen), Baugrundstücke wurden um 7,5 Prozent teurer, freie Mieten stiegen um 1,7 Prozent, in Wien allerdings um sechs Prozent.
Für eine gebrauchte Eigentumswohnung waren 2020 im Schnitt 1.831,22 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen – das waren um 4,6 Prozent mehr als 2019. Wohnungen im Erstbezug kosteten 2.888,54 Euro pro Quadratmeter und somit um 4,2 Prozent mehr. Der Preis für Reihenhäuser ging um 3,7 Prozent auf 1.873,06 Euro nach oben, jener für Einfamilienhäuser um 4,5 Prozent auf 2.042,94 Euro pro Quadratmeter. Baugrundstücke waren um 303 Euro je Quadratmeter zu haben, im Jahr davor waren es 281,97 Euro gewesen.
Für neuwertige Mietwohnungen, die nicht den Mietzinsobergrenze nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, waren im bundesweiten Schnitt 8,51 Euro netto pro Quadratmeter (plus 1,74 Euro) zu bezahlen, in Wien waren es allerdings 10,22 Euro (plus sechs Prozent). Der Immobilienpreisspiegel ist eine Vollerhebung unter rund 7.000 aktiven Mitgliedern und Sachverständigen für das Immobilienwesen, die ihre Transaktionen rückmelden.
Teuerung laut Statistik Austria noch höher
Auch die Statistik Austria erhebt die Immobilienpreise, sie errechnete die Preissteigerung auch über längere Zeiträume: Die durchschnittliche Miete samt Betriebskosten für Hauptmietwohnungen stieg im Zeitraum 2016 bis 2020 um 12,2 Prozent – deutlich stärker als die allgemeine Inflationsrate mit 7,3 Prozent – mehr dazu in oesterreich.ORF.at.
Für Eigentum kam die Statistik Austria auf noch höhere Preissteigerungen als die WKÖ: Wohnungen wurden demnach gegenüber 2019 um durchschnittlich 6,9, Einfamilienhäuser um 6,4 und Baugrundstücke um 2,5 Prozent teurer. Ein Grund hierfür sei die steigende Nachfrage, die von Bevölkerungswachstum und niedrigen Zinsen getrieben werde – mehr dazu in oesterreich.ORF.at.